Publié le 09-06-2022

AVIS D'EXPERT

Découvrez un nouvel avis d'expert concernant le calcul de l'assiette des droits d'enregistrement en présence de frais d'acte déductibles. Cet article est rédigé par l'experte Sandra CANIVET.

Sandra Canivet

Dans certaines situations (partage, vente acte en mains), les droits d’enregistrement sont calculés à partir d’une assiette de laquelle sont déduits les frais d’acte.
En pratique, la difficulté est de déterminer cette assiette de calcul puisque les droits d’enregistrement ainsi obtenus font eux-mêmes partie des frais d’acte déductibles.

A partir de deux exemples chiffrés, il vous est exposé ici une proposition de méthode de calcul :

1ère hypothèse : Partage de communauté

Exposé :

Monsieur et Madame, mariés sous le régime de la communauté légale, souhaitent divorcer selon la procédure de divorce par consentement mutuel.
L’actif brut à partager est de 450.000 €, sachant que les meubles, valorisés à 1.500 € ont été partagés directement entre les parties.
Le passif de communauté est de 195.000 €.

Étapes de calcul de l’assiette du droit de partage :

-   Déterminer les frais d’actes hors droit de partage :

  • Émolument d’acte HT avec comme assiette 451.500 €, soit 5.002,95 €
  • Émolument HT du dépôt de convention de divorce, soit 41,20 €
  • Provision pour émolument de formalités de 500,00 €
  • TVA sur émoluments, soit 1.108,83 €
  • Droits d’enregistrement sur l’état liquidatif : 125 €
  • CSI de publication : 450 €
  • États hors et sur formalités : 24 €
  • Provision pour débours : 50 €

Soit un montant total avant droit de partage : 7.301,98 € arrondi à 7.305,00 €

-   Déterminer l’actif net hors droit de partage :
Actif net – Frais déterminés précédemment,
Soit (450.000 + 1.500 - 195.000) – 7.305 = 249.195 €

-   Calculer l’assiette des droits d’enregistrement
Avec comme taux du droit de partage applicable à l’acte, 1,10 %, le calcul est le suivant :
(Actif net – Frais d’acte, hors droit de partage) / (1 + taux du droit d’enregistrement applicable)
Soit 249.195 / 1,0110 = 246.484 €

Recomposer les frais d’actes :

-   Calcul du droit de partage :
Assiette ci-dessus déterminée X taux du droit de partage, soit 246.484 x 1,10 % = 2.711 €
Frais d’acte : 7.305 + 2.711 soit 10.016 €

Vérification de l’assiette des droits d’enregistrement :

Actif net – Frais d’acte, soit (450.000 + 1.500 - 195.000) – 10.016 = 246.484 €

2ème hypothèse : Vente en l’état futur d’achèvement

Exposé :

Prix de vente TTC d’un appartement : 250.000 €
Tva : 20 %
Lots d’habitation du programme : 58
Prix payé comptant : 37.500 €
Hypothèque légale spéciale de vendeur : 212.500 €
Taux des accessoires : 20 %

Étapes de calcul de l’assiette des droits d’enregistrement :

-       Déterminer les frais d’actes hors droit de mutation à titre onéreux

  • Émolument d’acte HT avec comme assiette 250.000 €, soit 1.595,09 €
  • Provision pour émolument de formalités de 700,00 €
  • TVA sur émoluments, soit 459,02 €
  • CSI de publication : 250 €
  • CSI d’inscription : 128 €
  • États hors et sur formalités : 24 €
  • Provision pour débours : 50 €

Soit un montant total avant droit de partage : 3.206,11 € arrondi à 3.210,00 €

-     Calculer l’assiette des droits d’enregistrement

Avec comme taux de droit de mutation applicable à l’acte, 0,715 %, le calcul est le suivant :
(Prix de vente HT – Frais d’acte, hors droit) / (1 + taux du droit d’enregistrement applicable)

Soit (208.333 – 3.210) / 1,00715 = 203.667 €

Recomposer les frais d’actes :

-   Calcul des droits de mutation à titre onéreux :

Assiette ci-dessus déterminée X taux du droit d’enregistrement,
soit 203.667 x 0,715 % = 1.456 €
Frais d’acte : 3.210 + 1.456 soit 4.666 €

Vérification de l’assiette des droits d’enregistrement :

Prix de vente HT – Frais d’acte, soit 208.333 - 4.666 = 203.667 €