Publié le 15-03-2022

AVIS D'EXPERT

Cet avis d'expert est consacré à  "La translation d’hypothèque – Les émoluments d’acte (Épisode 1/3)".

Rappel :

La translation d’hypothèque est l’acte qui constate le transfert de la garantie hypothécaire, inscrite initialement sur un bien, vers un nouveau bien immobilier.

Nous nous intéresserons ici plus particulièrement à la translation d’hypothèque partielle, correspondant à l’hypothèse la plus fréquemment rencontrée.

Situation :

Monsieur DUPONT a emprunté fin 2019 une somme en capital de 315.000 € (accessoires 20 %) remboursable en 15 ans, à un taux d’intérêts particulièrement intéressant, pour financer l’acquisition de sa résidence principale.

A titre de garantie, ont été régularisés dans l’acte authentique de prêt :

  • un privilège de prêteur de denier à hauteur de 305.000 €
  • et une hypothèque conventionnelle à hauteur de 10.000 €

Aujourd’hui, Monsieur DUPONT revend ledit bien et en acquiert un nouveau. Plutôt que de rembourser le capital restant dû, 265.000 €, et de contracter un nouvel emprunt, il a négocié une translation d’hypothèque, ce que la banque a accepté.
Le prix de vente de son ancienne résidence principale sera donc réemployé dans l’acquisition du nouveau bien immobilier.

L’acte de translation d’hypothèque va donc constater à la fois :

  • L’affectation hypothécaire du nouveau bien à titre de garantie pour le paiement du capital restant dû à ce jour,
  • Et la mainlevée totale et définitive de l’inscription initiale.

Les émoluments d’acte :

La translation d’hypothèque partielle, dont les principes de rémunération sont visés au n° 130 du Tableau 5 (article A.444-140 du Code de commerce) donne lieu à :

  • Un émolument d’affectation hypothécaire, n° 123 du Tableau 5 (article A.444-136 du Code de commerce), perçu sur la somme correspondant au capital restant dû
  • Et un émolument de mainlevée n° 132 du Tableau 5 (article A.444-141 du Code de commerce), avec comme assiette le surplus des sommes inscrites au(x) bordereau(x).

Remarque :

Le calcul de l’émolument d’affectation hypothécaire :

  • Tient compte de l’émolument de prêt, perçu sur l’acte initial,
  • Est proportionnel au capital restant dû.

Concernant les principes applicables à la taxe de l’affectation hypothécaire, cf. Avis d’expert - La réforme du droit des sûretés 1/3 Émoluments d’acte

Illustration chiffrée :

Reprenons la situation exposée ci-dessus :

Translation d'hypothèque 1:3 Emolument d'acte

Rappel des principes applicables au calcul de l’affectation hypothécaire :

Lorsque la garantie est prise par acte séparé (ici transfert d’hypothèque) et que la convention principale (prêt avec garanties) a donné lieu à émolument : l’émolument d’acte de garantie correspond à la MOITIÉ de l’émolument d’acte de la convention principale.

Calcul de l’émolument :

  • Affectation hypothécaire : éléments nécessaires au calcul
Translation d'hypothèque 1:3 Emolument d'acte2

Calcul proportionnel au montant restant dû et application des principes relatifs à la rémunération de l’affectation hypothécaire :

½ x 970,66 x (265.000 / 315.000) soit 408,29 €

  • Mainlevée pour le surplus : éléments nécessaires au calcul

Translation d'hypothèque 1:3 Emolument d'acte3

Calcul de l’émolument de mainlevée :
(378.000 – 265.000) = 113.000 €
L’assiette est supérieure à 77.090 €, donc un émolument de 150 € HT

Montant de l’émolument d’acte de translation d’hypothèque :
408,29 + 150,00 = 558,29 € HT